“An cư lập nghiệp” ở Hàn Quốc – Phần 1

Các loại hình nhà ở, hợp đồng và thủ tục hành chính liên quan đến cư trú tại Hàn Quốc

Khi chuẩn bị đặt chân đến một thành phố, một đất nước mới, mỗi người thường sẽ có những băn khoăn, làm thế nào để chọn một nơi ở thoải mái, phù hợp nhất với nhu cầu và ngân sách của bản thân. Hãy cùng chúng mình tìm hiểu một số loại hình nhà ở thường gặp cũng như những lưu ý về thủ tục khi đến cư trú tại Hàn Quốc nói chung và tại Daejeon nói riêng nhé!

1.    Các loại nhà ở tại Hàn Quốc

• Kí túc xá (기숙사)

Có thể coi đây là hình thức thân thuộc với các bạn sinh viên nhất, đặc biệt khi mới đến Hàn Quốc và chưa quen thuộc để tìm hiểu các loại hình nhà khác. Ở trong kí túc xá có nhiều thuận tiện như là tiết kiệm thời gian đến trường, giao lưu với bạn cùng phòng, sạch sẽ và an toàn. Chỉ một nhược điểm nhỏ với các bạn thích nấu nướng hoặc không quen ăn các món của Hàn, đó là phòng ở kí túc xá không bố trí bếp nấu riêng. Thông tin chi tiết về giá, cách đăng ký và các tiện nghi, các bạn tham khảo thêm trong bài viết cụ thể về Kí túc xá.

• Căn hộ nhỏ

Là các loại phòng khép kín đã được trang bị một số đồ đạc cơ bản (giường, tủ đồ, bàn ghế, tủ lạnh, điều hòa, +/- máy giặt và lò vi sóng), có nhà bếp và nhà vệ sinh, diện tích nhỏ, thường có giá thuê rẻ so với các kiểu nhà khác và đa số nằm ở gần trường. Tùy theo không gian mà có thể chia thành các loại như studio, one room (nhà chỉ gồm một phòng – 원룸), two room (hai phòng) hay three room (ba phòng), … Nhà one-room có thể ở được từ 1-2 người, loại nhiều phòng hơn có thể thuê theo nhóm để tiết kiệm chi phí. Loại nhà này thích hợp với các bạn muốn tự nấu ăn, cần không gian riêng và có giờ giấc tự do. Bạn sẽ phải chi trả trực tiếp hoặc trả cho chủ nhà tùy theo thỏa thuận các loại hóa đơn điện, nước, gas, và internet. Mặt khác, bạn cũng sẽ phải tự giải quyết những vấn đề phát sinh như đồ dùng hay tiện nghi bị hỏng hóc trong nhà, do đó sẽ dễ dàng hơn với các bạn giao tiếp tiếng Hàn khá ổn (hoặc có người quen giao tiếp tốt bằng tiếng Hàn ^-^).

• Văn phòng dạng khách sạn (Officetel – 오피스텔)

Officetel vốn được bố trí dưới dạng văn phòng với một số đồ đạc đơn giản phục vụ cho đời sống hàng ngày; tuy nhiên, hiện nay loại nhà này được sử dụng chủ yếu làm nhà ở. Officetel chủ yếu nằm ở các vị trí giao thông thuận tiện (VD trung tâm thành phố), diện tích phòng không lớn nhưng đầy đủ tiện nghi và thường có không gian làm việc thoáng đãng. Do đó, đây là loại nhà ở được các nhân viên văn phòng hoặc những người sống một mình ưa chuộng. Có các đặc điểm khá giống với căn hộ nhỏ, officetel thường có giá thuê và đặt cọc cao hơn.

• Nhà chung cư (아파트)

Chung cư là loại nhà ở được ưa chuộng nhất ở Hàn Quốc, đặc biệt với các bạn đến ở cùng gia đình. Mọi người ưa chuộng sống ở chung cư do ở đây có đầy đủ hệ thống cung cấp các dịch vụ cơ bản như nước máy, gas, thiết bị sưởi ấm, … và có môi trường sống thuận tiện. Ngoài ra, đa số các khu chung cư đều có nhiều cơ sở vật chất phục vụ đời sống (giao thông, mua sắm, y tế, …); do đó, lựa chọn nhà chung cư đem lại nhiều tiện lợi với đời sống hàng ngày. Các loại nhà ở tập thể tương tự với chung cư còn có: nhà liền kề, nhà đa hộ, …

• Một số loại hình khác
  • Nhà dân (하숙집) là loại hình ở trọ mà bạn sống cùng với gia đình người dân bản địa. Họ sẽ nấu sẵn cơm và chuẩn bị các thứ cho các bạn. Loại nhà này phù hợp với bạn nào sẵn sàng trải nghiệm cuộc sống của người Hàn, muốn nhanh chóng cải thiện ngôn ngữ và hòa nhập với văn hóa của Hàn Quốc; tuy nhiên, việc ở chung trong cùng một nhà sẽ có những hạn chế nhất định về tính riêng tư. Loại nhà này thường không yêu cầu tiền cọc.
  • Nhà trọ goshiwon (고시원) là dạng nhà phòng trọ rẻ nhất, diện tích khá nhỏ không quá 10m2, với các tiện nghi cơ bản như giường, bàn học, điều hòa. Chi phí rẻ, không có chỗ nấu ăn, máy giặt và nhà tắm có thể phải sử dụng chung với các phòng khác. Hiện khu vực quanh trường Chungnam không quá phổ biến loại hình này và các trang web tìm kiếm thường bằng tiếng Hàn. Loại nhà này cũng thường không yêu cầu tiền cọc.
  • Nhà riêng (thuê nguyên căn) là loại nhà được xây dựng trên một mảnh đất riêng dành cho một hộ gia đình. Thông thường, giá thành để thuê đắt, nhà khá rộng nhưng cũng khó để tìm thấy nhà riêng ở các khu vực trung tâm thành phố.

2.  Các hình thức mua, thuê nhà ở tại Hàn Quốc

• Thuê nhà theo tháng

Thuê theo tháng là hình thức hợp đồng thuê nhà theo phương thức trả một số tiền sử dụng nhà nhất định mỗi tháng. Có nhiều hình thức thuê theo tháng như:

– mỗi tháng chỉ cần trả một số tiền thuê nhà mà không cần đặt cọc;

– đưa trước cho chủ nhà một số tiền nhất định, sau đó số tiền thuê nhà mỗi tháng sẽ được trừ vào số tiền đưa trước đó, số tiền còn lại sẽ được trả lại khi kết thúc hợp đồng (hình thức thường áp dụng với thuê ngắn hạn).

– đưa trước cho chủ nhà một số tiền đặt cọc nhất định (ít hơn số tiền thuê dài hạn), sau đó mỗi tháng trả thêm tiền thuê hàng tháng, khi kết thúc hợp đồng thì được nhận lại toàn bộ số tiền đặt cọc. Đa số nhà thuê của sinh viên đều theo hình thức này.

Số tiền đặt cọc hợp đồng thuê nhà theo tháng có thể điều chỉnh, có hoặc không gồm chi phí dọn vệ sinh nhà sau khi rời đi tùy theo thương lượng với người cho thuê nhà.

• Thuê nhà dài hạn

Có thể nói thuê nhà dài hạn là kiểu thuê nhà đặc biệt chỉ có ở Hàn Quốc. Đây là hình thức mà tiền thuê nhà không phải trả theo từng tháng mà trả trước luôn một lần một số tiền nhất định, sau đó chủ nhà sẽ phải trả lại toàn bộ số tiền này cho người thuê nhà sau khi kết thúc hợp đồng thuê nhà. Người cho thuê nhà được nhận trước một món tiền lớn để sử dụng trong thời gian cho thuê nhà và có thể thu lợi từ số tiền đó. Người thuê nhà sẽ phải trả trước một số tiền lớn nhưng sau này lại được nhận lại toàn bộ số tiền đó nên có rất nhiều người ưa chuộng kiểu thuê nhà dài hạn này. Tuy nhiên, vì nhiều lý do, những người cho thuê nhà hiện nay đang có xu hướng ưa chuộng hình thức cho thuê theo tháng hơn là cho thuê dài hạn.

• Mua nhà

Khi mua nhà ở, bạn phải xem xét kỹ các vấn đề như vị trí, hướng nhà, sự thuận tiện khi đi lại, môi trường xung quanh, v.v. Sau khi quyết định mua nhà, bạn sẽ được cấp bản sao sổ đăng ký và phải xác nhận lại các quan hệ được thiết lập như quyền sở hữu, thế chấp, v.v. cũng như điền chính xác các nội dung cần thiết khi soạn thảo hợp đồng để không gặp bất kỳ điều gì bất lợi.

3.    Hợp đồng thuê nhà

• Ký hợp đồng thuê nhà

(1) Đầu tiên, trước khi ký hợp đồng thuê nhà phải kiểm tra mối quan hệ quyền lợi (quan hệ nợ và vay nợ) đối với căn hộ định thuê. Trường hợp qua cầu nối trung gian là công ty môi giới bất động sản thì công ty môi giới bất động sản có nghĩa vụ phải cho người thuê nhà xem các tài liệu chứng cứ và giấy tờ nhà đất như Bản sao đăng ký bất động sản v.v. trước khi ký hợp đồng. Do pháp luật hiện nay quy định các công ty môi giới bất động sản phải bồi thường thiệt hại cho người thuê nhà nếu người thuê nhà bị thiệt hại do công ty môi giới bất động sản không cho người thuê nhà kiểm tra các tài liệu trên; do đó, có thể dễ dàng kiểm tra mối quan hệ quyền lợi đối với nhà ở liên quan.

(2) Sau khi kiểm tra quan hệ quyền lợi mà không có vấn đề gì thì có thể ký hợp đồng thuê nhà. Trước khi ký hợp đồng, người thuê và người cho thuê bàn bạc về các nội dung cụ thể liên quan đến hợp đồng thuê nhà (thời hạn hợp đồng, tiêu chuẩn áp dụng khi hủy hợp đồng thuê nhà trước thời hạn v.v.) và ghi rõ nội dung đã được thỏa thuận vào hợp đồng thuê nhà, sau đó, hai bên ký tên, đóng dấu và mỗi bên giữ 01 bản của hợp đồng.

(3) Khi ký hợp đồng, hai bên sẽ bàn bạc và thỏa thuận về số tiền đặt cọc, thời gian và phương thức thanh toán nốt số tiền còn lại, sau đó ghi vào trong hợp đồng. Tuy nhiên, thông thường thì sẽ trả số tiền đặt cọc bằng 10% tổng số tiền, sau đó, số tiền còn lại sẽ được trả vào lúc chuyển đến ở. Khi đó, hai bên cũng sẽ bàn bạc và quyết định số tiền và phương thức thanh toán phí môi giới bất động sản cho công ty môi giới.

• Thời hạn hợp đồng thuê nhà

Để bảo vệ người thuê nhà, thông thường, thời hạn hợp đồng thuê bất động sản là 2 năm. Tuy nhiên, hợp đồng có thời hạn dưới 2 năm do có sự thỏa thuận giữa các bên đương sự cũng được công nhận là hợp đồng có hiệu lực.

• Chú ý:
  • Hợp đồng thuê nhà là một trong những giấy tờ cần có để xác nhận nơi ở khi làm một số thủ tục hành chính tại Hàn Quốc, trong đó có làm Thẻ cư trú người nước ngoài (Alien Card) cũng như gia hạn visa.
  • Ngoài hình thức tìm và làm hợp đồng qua công ty bất động sản, các bạn sinh viên cũng có thể tìm kiếm nhà qua các website (Zigbang – 직방, Dabang – 다방, …) hay qua người quen. Cần tìm hiểu kỹ các thông tin và lưu ý kiểm tra trước khi ký hợp đồng, đặc biệt là:
    • Kiểm tra bản sao giấy chứng nhận đăng ký nhà để đảm bảo bạn ký hợp đồng với đúng chủ nhà. Bạn có thể kiểm tra tên, địa chỉ, diện tích và kết cấu của căn hộ và tình trạng nợ nần đối với căn hộ đó. Bạn có thể xin một bản sao giấy đăng ký nhà bằng cách tới các văn phòng đăng ký hoặc truy cập vào trang thông tin của những văn phòng này.
    • Các nội dung kiểm tra trong hợp đồng: Địa chỉ nhà trong hợp đồng có trùng với địa chỉ ghi trong thông tin trên Giấy chứng nhận đăng ký nhà không; Tiền ký hợp đồng có đúng không; Ngày trả tiền ký hợp đồng, tiền đặt cọc, tiền thanh toán giữa kỳ và tiền còn lại; Thời hạn hợp đồng.

4.    Thay đổi địa chỉ cư trú

• Chuyển nhà

Khi Chuyển nhà tại Hàn Quốc, đa số mọi người thuê các công ty chuyển nhà- những công ty cung cấp cả dịch vụ đóng gói và vận chuyển đồ. Nếu muốn thuê các công ty chuyển nhà thì đầu tiên bạn phải liên lạc với công ty chuyển nhà đó để yêu cầu cung cấp báo giá. Sau khi kiểm tra báo giá mà nhân viên công ty đã đến và cung cấp cho bạn, bạn nên thương lượng kỹ, sau đó mới ký hợp đồng. Khi ký hợp đồng, phải kiểm tra tỉ mỉ các vấn đề phát sinh trong quá trình chuyển nhà. Trong trường hợp phát sinh thiệt hại trong quá trình vận chuyển như đồ đạc bị hỏng, mất v.v., cần giữ lại các chứng cứ thiệt hại để yêu cầu công ty chuyển nhà bồi thường.

• Những việc cần làm sau khi chuyển nhà

(1) Phải đến Phòng Dân sự của quận hoặc Phòng Quản lý xuất nhập cảnh của nơi bạn chuyển đến để thay đổi địa chỉ cư trú trên thẻ cư trú người nước ngoài.

Thời hạn tối đa cho việc báo cáo là sau 14 ngày tính từ ngày đổi địa chỉ cư trú. Khi cập nhật địa chỉ cư trú với một cơ quan ở trên thì tất cả các cơ quan liên quan sẽ có địa chỉ chính xác của bạn (cần cho các liên hệ như là gửi các thư từ về thủ tục hành chính khi bạn ở Hàn Quốc). Báo cáo sau hạn sẽ phải nộp phạt; mức phạt tùy theo số ngày quá hạn và có thể lên tới tối đa 1.000.000 KRW.

Có thể đến đăng ký trực tiếp tại Văn phòng hoặc chi nhánh văn phòng Xuất nhập cảnh khu vực, hoặc các văn phòng trung tâm các đơn vị hành chính cấp xã/phường, quận/huyện hoặc tỉnh/thành phố nơi cư trú. Các bạn có thể tham khảo hai địa chỉ dưới đây:

1. Văn phòng trung tâm quận Yuseong (유성구청) – 211 Daehak-ro, Yuseong-gu, Daejeon (google map: https://goo.gl/maps/QbhjTYDg4jC5f6cY8)
2. Văn phòng xuất nhập cảnh Daejeon – 16-8 Jungchon-dong, Jung-gu, Daejeon (google map: https://goo.gl/maps/5RudRkEgzxr)

Giấy tờ cần mang theo:

• Passport, Alien Card của người muốn chuyển địa chỉ (bản gốc)
• Hợp đồng nhà (nên chuẩn bị cả bản gốc và bản photo)
• Đơn xin đổi địa chỉ (theo các loại mẫu có sẵn ở mỗi văn phòng hoặc có thể tải trước tại đây)

• Trường hợp người đổi địa chỉ không phải là người đứng tên trên hợp đồng, ngoài các giấy tờ kể trên, cần chuẩn bị thêm:
  • Alien Card của người đứng tên hợp đồng (chủ hợp đồng).
  • Giấy xác nhận cư trú có chữ ký của chủ nhà hoặc chủ hợp đồng hoặc người ở cùng có giấy chứng nhận do 1 trong 2 người trên viết (mẫu giấy xem thêm tại đây).

Các bạn cũng có thể khai báo online trên trang hikorea.go.kr và tải lên file mềm các giấy tờ cần thiết nói trên. Để khai báo online, cần có tài khoản trên hikorea và chứng thực điện tử (còn gọi là chứng thư số, do ngân hàng hoặc các tổ chức tín dụng cấp).

• Thời gian đăng ký: Từ 7:00 đến 22:00 các ngày trong tuần.
• Thời gian xử lý: Trong vòng 3 ngày, Do đó, nên khai báo càng sớm càng tốt để không bị quá hạn 14 ngày.
• Chú ý: Nếu khai báo online, địa chỉ mới sẽ không được cập nhật lên Alien card. Nếu muốn cập nhật địa chỉ trên thẻ, bạn có thể đến các văn phòng nói trên để yêu cầu cập nhật.
• Trường hợp đã hết thời hạn khai báo thay đổi chuyển nơi ở, nơi lưu trú, sẽ không thể đăng ký online mà phải trực tiếp khai báo tại phòng quản lý xuất nhập cảnh.

Khi cần hỗ trợ, bạn có thể liên hệ trung tâm hướng dẫn tổng hợp dành cho người nước ngoài: bấm số máy 1345 (không kèm mã vùng).

(2) Cầm theo thẻ cư trú người nước ngoài đã được sửa địa chỉ cư trú và hợp đồng thuê nhà đến văn phòng đăng ký để được nhận ngày xác nhận trên nội dung Hợp đồng.

Ngày xác nhận là việc xác nhận hợp đồng thuê nhà của cơ quan có thẩm quyền để chứng minh thực sự là có sự tồn tại của hợp đồng thuê nhà đúng như ngày xác nhận đó. Nếu nhận được ngày xác nhận thì khi nhà bị bán đấu giá hoặc tịch thu thanh lý để trả nợ, bạn sẽ được ưu tiên trả lại trước tiền đặt cọc. Vì vậy, bạn phải nhận ngày xác nhận để bảo vệ quyền được ưu tiên của mình.